전세대출의 힘이 세집니다.

전세대출의 힘이 세집니다

정부가 전세대출 이용자에 대한 지원에 나섰습니다. 고정금리 전세대출 상품을 늘리는 안과 정부가 100% 보증해 전세대출을 받을 수 있게 하는 안을 함께 검토 중입니다. 

전세대출의 힘이 세집니다

정부가 전세대출 이용자 지원 방안을 살피고 있습니다. 정부가 검토하는 방안의 핵심은 아래와 같습니다.


1. 고정금리 전세대출 상품 늘리기

2. 전세대출 보증 비율 100%로 높이기

1) 현재 한국주택금융공사는 시중은행 전세대출 금액의 90%를 보증하고 있습니다. 3월부터는 보증 비율을 100%로 높이는 안을 고려하고 있습니다. 보증 비율을 높이면 은행도 리스크가 줄어 대출금리를 낮출 수 있습니다.

 

왜 전세대출 이용자를 지원할까?

고금리 시대에 전세대출을 주로 이용하는 20·30대의 숨통을 틔워주기 위해섭니다. 특례보금자리론 등 정부의 금융지원이 유주택자에게 쏠렸다는 불만을 잠재우려는 조치기도 합니다. 실제로 지난해 말 기준 변동금리 전세대출 잔액은 151조5000억 원으로 전체 162조 원의 93.5%를 차지했습니다. 특히 전세대출을 받은 이의 절반 이상(61.6%)이 20·30대였습니다.

 

1) 특례보금자리론: 2023년 1월 30일에 출시하는 정부표 저금리 주택담보대출입니다. 9억 원 이하 집을 살 때 소득과 관계없이 연 4~5%대 금리로 최대 5억 원까지 빌려줍니다.

왜 진작 지원 안 했을까?

 

시중은행에서 고정금리 전세대출 상품이 자취를 감춘 게 정부 탓은 아닙니다. 2022년 상반기만 해도 대부분 금리가 낮은 변동금리를 선호해 은행도 고정금리 전세대출 상품을 유지할 이유가 없었기 때문입니다. 아울러 한국주택금융공사 등이 전세대출 보증 비율을 100%로 높이지 못한 이유도 단순합니다. 전셋값이 하락할 경우 공사에 신용위험이 집중될 수 있어섭니다.

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2023년 1월 현재 2년 고정금리 전세대출 상품을 취급하는 시중은행은 신한은행과 NH농협은행 두 곳입니다. 1월 11일 기준 NH농협은행의 변동금리 전세대출 금리는 연 4.69~6.79%로, 2년 고정금리(연 4.41~6.51%)의 그것보다 높습니다.

전세대출 지원, 좋지 않을 수도!

전세대출 확대로 20·30대 무주택 청년층의 부담이 줄어들 거란 전망이 나오는 가운데 우려의 목소리도 들립니다. ① 전세대출이 쉬워지면 ② 전셋값을 올리기도 쉬워지고 ③ 보증금과 집값의 갭이 줄어들어 ④ 갭투자¹⁾ 등으로 집값도 쉽게 올릴 수 있다는 주장입니다. 즉 투자자의 배만 불릴 수 있다는 우려입니다.

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전세대출 보증 비율을 높이면 또 누구에게 좋으냐고요? 은행입니다. 한국주택금융공사 등이 보증 비율을 100%로 높이면 은행은 손실 위험 없이 이자수익을 올릴 수 있습니다. 주택금융공사가 보증한 만큼 부실 위험이 낮아져섭니다.

1) 갭투자: 집값과 전셋값 간격인 ‘갭(gap)’을 이용해 집을 사는 겁니다. 3억 원짜리 집 전세가 2억 원이면 세입자의 전세금을 끼고 1억 원에 사들여 집값이 오를 때 팔아 이익을 볼 수 있습니다.

 

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자산 3억4100만 원까지 가능

새로운 공공분양 주택 유형 중 하나인 ‘나눔형’²⁾이 논란을 빚고 있습니다. 총자산이 3억4100만 원을 초과하면 청약할 수 없어섭니다. 가령 대출 없이 3억5000만 원짜리 전셋집에 살고 있다면 지원할 수 없는 것입니다. 자산 기준을 이렇게 정한 이유요? 과거 신혼희망타운³⁾ 모델을 차용해섭니다. 오는 2월에 분양하는 서울 강동구 반값아파트도 나눔형에 해당합니다.

1) 공공분양: LH나 SH 등 공공기관이 분양하는 전용면적 85㎡(약 33평) 이하의 주택을 말합니다. 무주택자에게 저렴한 가격으로 분양하기 위해 생긴 제도라 조건이 까다롭습니다.

2) 나눔형: 시세의 70% 이하 가격으로 분양받을 수 있는 공공분양 주택 유형입니다. 5년 의무 거주 기간을 채운 뒤 LH(또는 SH)에 되팔 수 있으며 이때 시세차익의 70%를 챙길 수 있습니다. 최대 5억 원 한도에서 분양가의 80%까지 최장 40년간 연 1.9~3.0% 금리로 대출받을 수 있어 초기 자금 부담이 적은 편입니다. ‘버는 만큼’ 대출해주는 DSR 규제도 적용하지 않습니다.

3) 신혼희망타운: 2022년을 마지막으로 폐지한 신혼부부 특화형 아파트입니다. 좁은 면적과 입주자가 의무 가입해야 수익공유형 모기지 등으로 인해 저조한 흥행 성적을 보였습니다.

 

13.1%는 보증금 낮춘 계약

 

전셋값 하락으로 기존 계약보다 전월세보증금을 낮춘 갱신계약이 늘었습니다. 한 기업이 2022년 초부터 11월까지 국토교통부 전월세 실거래가를 분석한 결과, 4분기 수도권 전체 주택의 갱신계약 중 보증금을 낮춘 계약의 비중이 13.1%를 기록했습니다. 월세 선호 현상으로 전셋값 하락세가 심해지며 계약갱신청구권제¹⁾ 등 주택임대차보호법이 유명무실하다는 주장이 나오고 있습니다.

1) 계약갱신청구권제: 임차인이 계약을 한 번 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도입니다.

 

소형 아파트 매입 55.3%로 역대 최고치

 

지난해 1월부터 11월까지 서울 아파트 매매거래 1만4383건 중 전용면적 60㎡(약 25평) 이하 소형 아파트의 매입 비중은 55.3%(7947건)로 역대 최고치를 기록했습니다. 고금리로 대출 부담이 높아지며 비교적 진입 장벽이 낮은 소형 아파트에 수요자가 몰렸다는 평입니다. 그간 서울 소형 아파트 매매거래의 비중은 2018년 36.9%, 2019년 41%, 2020년 42.2%에서 2021년 46.4%로 꾸준히 높아졌습니다.

 

시세 하락에도 공공임대주택 보증금은↑

 

전국적으로 전셋값 하락세가 이어지는 가운데 매입임대주택¹⁾ 같은 공공임대주택의 보증금은 오르고 있습니다. 가령 오는 2월 당첨자를 발표하는 서울의 한 매입임대주택 전용면적 49㎡(약 20평)의 보증금은 2억3545만 원으로, 지난해 9월 같은 주택의 보증금(2억3128만 원)보다 400만 원 이상 올랐습니다. 이유요? 물가상승률을 반영했기 때문입니다. 최근 같은 전셋값 하락기엔 공공임대주택의 임대료가 시세보다 오히려 비쌀 수도 있다는 평입니다.

1) 매입임대주택: 기존 집을 LH 등이 사들여 청년을 비롯한 저소득층에게 저렴하게 빌려주는 주택입니다. 청년형은 시세의 40~50% 임대료로 최대 6년간 거주할 수 있습니다.

 

5만855건→4만9878건

 

정부가 1·3 부동산 대책¹⁾을 발표한 후 시장이 변화하고 있다는 소식이 들립니다. 한 기업의 조사 결과에 따르면 지난해 12월 30일 대비 올 1월 9일 기준 서울 아파트 매물은 5만855건에서 4만9878건으로 줄었고, 낙찰가율이 88%를 기록한 경매 물건도 나왔습니다. 혹시 시장 반등 신호냐고요? 이에 대해 전문가들은 “여전히 높은 금리가 정점을 찍고 경기 불확실성이 가셔야 할 것”이라고 입을 모읍니다.

1) 1·3 부동산 대책: 정부가 2023년 1월 3일에 발표한 부동산 규제완화 방안으로 금융, 세제, 청약 등 모든 분야를 망라했습니다.

2) 낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가격의 비율입니다. 낙찰가율이 90%면 감정가가 10억 원인 물건을 9억 원에 낙찰받았다는 뜻입니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없단 뜻이겠죠. 시장이 한창 뜨겁던 2021년 당시 서울 아파트 평균 낙찰가율은 111.2%였습니다.